Gedetailleerde Gevoeligheidsanalyse
Impact op ROI en Terugverdientijd van Financiële Projecties
Als financieel analist heb ik een gedetailleerde gevoeligheidsanalyse uitgevoerd voor de financiële projecties van een standaard investering van €100.000 in elk van de vijf aanbevolen regio’s. De focus lag specifiek op de impact van variaties in bezettingsgraad, gemiddelde dagtarieven (ADR) en renovatiekosten op de Return on Investment (ROI) en terugverdientijd. De analyse toont de impact van +/- 5%, 10% en 15% veranderingen voor elke variabele, met een korte interpretatie van de resultaten en de identificatie van de meest invloedrijke variabelen per regio.
Voor deze analyse zijn de gegevens uit de cashflow projecties voor Jaar 1 als basis genomen, uitgaande van een investering van €100.000 (€60.000 aankoop, €40.000 renovatie).
Voor de berekening van de ROI in Jaar 1 is de formule $ROI = (\text{Netto Cashflow Jaar 1} / \text{Initiële Investering}) \times 100\%$ gebruikt. De terugverdientijd is berekend als $\text{Terugverdientijd (jaren)} = \text{Initiële Investering} / \text{Netto Cashflow Jaar 1}$, uitgaande van een constante netto cashflow voor indicatieve doeleinden. Operationele kosten zijn geschat op 50% van de bruto huurinkomsten, en belastingen als een vast percentage van de netto huurinkomsten (20% voor Filipijnen, Colombia, Vietnam; 15% voor Albanië; 10% voor Bulgarije).
Basisparameters voor Gevoeligheidsanalyse (Jaar 1)
| Regio | Bruto Huurinkomsten (Jaar 1) | Operationele Kosten (Jaar 1) | Netto Huurinkomsten (Jaar 1) | Belastingen (Jaar 1) | Netto Cashflow (Jaar 1) | Initiële Investering |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dumaguete, Filipijnen | €25.000 | €12.500 | €12.500 | €2.500 | €10.000 | €100.000 |
| Landelijk Albanië | €22.000 | €11.000 | €11.000 | €1.650 | €9.350 | €100.000 |
| Landelijk Colombia | €26.000 | €13.000 | €13.000 | €2.600 | €10.400 | €100.000 |
| Noordwest-Bulgarije | €20.000 | €10.000 | €10.000 | €1.000 | €9.000 | €100.000 |
| Mekongdelta, Vietnam | €24.000 | €12.000 | €12.000 | €2.400 | €9.600 | €100.000 |
1. Dumaguete, Filipijnen
Basisaannames (Jaar 1):
- Bruto Huurinkomsten: €25.000
- Operationele Kosten: €12.500
- Netto Huurinkomsten: €12.500
- Belastingen: €2.500
- Netto Cashflow: €10.000
- Initiële Investering: €100.000
- Basis ROI: 10,0%
- Basis Terugverdientijd: 10,0 jaar
Gevoeligheidsanalyse Dumaguete, Filipijnen
| Variabele | Verandering | Bruto Huurinkomsten (aangepast) | Netto Cashflow (aangepast) | ROI (Jaar 1) | Terugverdientijd (jaren) |
|---|---|---|---|---|---|
| **Bezettingsgraad** | |||||
| +15% | €28.750 | €11.500 | 11,5% | 8,7 | |
| +10% | €27.500 | €11.000 | 11,0% | 9,1 | |
| +5% | €26.250 | €10.500 | 10,5% | 9,5 | |
| **Basis** | **€25.000** | **€10.000** | **10,0%** | **10,0** | |
| -5% | €23.750 | €9.500 | 9,5% | 10,5 | |
| -10% | €22.500 | €9.000 | 9,0% | 11,1 | |
| -15% | €21.250 | €8.500 | 8,5% | 11,8 | |
| **ADR** | |||||
| +15% | €28.750 | €11.500 | 11,5% | 8,7 | |
| +10% | €27.500 | €11.000 | 11,0% | 9,1 | |
| +5% | €26.250 | €10.500 | 10,5% | 9,5 | |
| **Basis** | **€25.000** | **€10.000** | **10,0%** | **10,0** | |
| -5% | €23.750 | €9.500 | 9,5% | 10,5 | |
| -10% | €22.500 | €9.000 | 9,0% | 11,1 | |
| -15% | €21.250 | €8.500 | 8,5% | 11,8 | |
| **Renovatiekosten** | |||||
| +15% | €25.000 | €9.400 | 9,4% | 10,6 | |
| +10% | €25.000 | €9.600 | 9,6% | 10,4 | |
| +5% | €25.000 | €9.800 | 9,8% | 10,2 | |
| **Basis** | **€25.000** | **€10.000** | **10,0%** | **10,0** | |
| -5% | €25.000 | €10.200 | 10,2% | 9,8 | |
| -10% | €25.000 | €10.400 | 10,4% | 9,6 | |
| -15% | €25.000 | €10.600 | 10,6% | 9,4 | |
*Interpretatie:* In Dumaguete hebben variaties in zowel de bezettingsgraad als de ADR een directe en evenredige impact op de bruto huurinkomsten en daarmee op de netto cashflow, ROI en terugverdientijd. Een stijging of daling van 15% in deze factoren leidt tot een vergelijkbare procentuele verandering in de ROI (van 10% naar 8.5% of 11.5%). Renovatiekosten hebben een minder uitgesproken effect, omdat ze een eenmalige initiële investering betreffen en niet direct de jaarlijkse inkomstenstroom beïnvloeden, maar wel de totale investering en daarmee de terugverdientijd. De meest invloedrijke variabelen zijn hier de omzetgerelateerde factoren (bezettingsgraad en ADR).
2. Landelijk Albanië
Basisaannames (Jaar 1):
- Bruto Huurinkomsten: €22.000
- Operationele Kosten: €11.000
- Netto Huurinkomsten: €11.000
- Belastingen: €1.650
- Netto Cashflow: €9.350
- Initiële Investering: €100.000
- Basis ROI: 9,35%
- Basis Terugverdientijd: 10,7 jaar
Gevoeligheidsanalyse Landelijk Albanië
| Variabele | Verandering | Bruto Huurinkomsten (aangepast) | Netto Cashflow (aangepast) | ROI (Jaar 1) | Terugverdientijd (jaren) |
|---|---|---|---|---|---|
| **Bezettingsgraad** | |||||
| +15% | €25.300 | €10.752 | 10,8% | 9,3 | |
| +10% | €24.200 | €10.285 | 10,3% | 9,7 | |
| +5% | €23.100 | €9.817 | 9,8% | 10,2 | |
| **Basis** | **€22.000** | **€9.350** | **9,4%** | **10,7** | |
| -5% | €20.900 | €8.882 | 8,9% | 11,3 | |
| -10% | €19.800 | €8.415 | 8,4% | 11,9 | |
| -15% | €18.700 | €7.947 | 7,9% | 12,6 | |
| **ADR** | |||||
| +15% | €25.300 | €10.752 | 10,8% | 9,3 | |
| +10% | €24.200 | €10.285 | 10,3% | 9,7 | |
| +5% | €23.100 | €9.817 | 9,8% | 10,2 | |
| **Basis** | **€22.000** | **€9.350** | **9,4%** | **10,7** | |
| -5% | €20.900 | €8.882 | 8,9% | 11,3 | |
| -10% | €19.800 | €8.415 | 8,4% | 11,9 | |
| -15% | €18.700 | €7.947 | 7,9% | 12,6 | |
| **Renovatiekosten** | |||||
| +15% | €22.000 | €8.750 | 8,8% | 11,4 | |
| +10% | €22.000 | €8.950 | 9,0% | 11,2 | |
| +5% | €22.000 | €9.150 | 9,2% | 10,9 | |
| **Basis** | **€22.000** | **€9.350** | **9,4%** | **10,7** | |
| -5% | €22.000 | €9.550 | 9,6% | 10,5 | |
| -10% | €22.000 | €9.750 | 9,8% | 10,3 | |
| -15% | €22.000 | €9.950 | 10,0% | 10,0 | |
*Interpretatie:* Net als in Dumaguete, tonen de bezettingsgraad en ADR in Landelijk Albanië de grootste gevoeligheid voor de ROI en terugverdientijd. De lagere belastingdruk in Albanië (15% op huurinkomsten) resulteert in een iets hogere netto cashflow als percentage van de bruto-inkomsten, waardoor de impact van omzetvariaties net iets meer uitgesproken is. Renovatiekosten hebben een vergelijkbare, minder directe impact.
3. Landelijk Colombia (Koffie-as)
Basisaannames (Jaar 1):
- Bruto Huurinkomsten: €26.000
- Operationele Kosten: €13.000
- Netto Huurinkomsten: €13.000
- Belastingen: €2.600
- Netto Cashflow: €10.400
- Initiële Investering: €100.000
- Basis ROI: 10,4%
- Basis Terugverdientijd: 9,6 jaar
Gevoeligheidsanalyse Landelijk Colombia
| Variabele | Verandering | Bruto Huurinkomsten (aangepast) | Netto Cashflow (aangepast) | ROI (Jaar 1) | Terugverdientijd (jaren) |
|---|---|---|---|---|---|
| **Bezettingsgraad** | |||||
| +15% | €29.900 | €11.960 | 12,0% | 8,4 | |
| +10% | €28.600 | €11.440 | 11,4% | 8,7 | |
| +5% | €27.300 | €10.920 | 10,9% | 9,2 | |
| **Basis** | **€26.000** | **€10.400** | **10,4%** | **9,6** | |
| -5% | €24.700 | €9.880 | 9,9% | 10,1 | |
| -10% | €23.400 | €9.360 | 9,4% | 10,7 | |
| -15% | €22.100 | €8.840 | 8,8% | 11,3 | |
| **ADR** | |||||
| +15% | €29.900 | €11.960 | 12,0% | 8,4 | |
| +10% | €28.600 | €11.440 | 11,4% | 8,7 | |
| +5% | €27.300 | €10.920 | 10,9% | 9,2 | |
| **Basis** | **€26.000** | **€10.400** | **10,4%** | **9,6** | |
| -5% | €24.700 | €9.880 | 9,9% | 10,1 | |
| -10% | €23.400 | €9.360 | 9,4% | 10,7 | |
| -15% | €22.100 | €8.840 | 8,8% | 11,3 | |
| **Renovatiekosten** | |||||
| +15% | €26.000 | €9.800 | 9,8% | 10,2 | |
| +10% | €26.000 | €10.000 | 10,0% | 10,0 | |
| +5% | €26.000 | €10.200 | 10,2% | 9,8 | |
| **Basis** | **€26.000** | **€10.400** | **10,4%** | **9,6** | |
| -5% | €26.000 | €10.600 | 10,6% | 9,4 | |
| -10% | €26.000 | €10.800 | 10,8% | 9,3 | |
| -15% | €26.000 | €11.000 | 11,0% | 9,1 | |
*Interpretatie:* De resultaten voor Landelijk Colombia zijn vergelijkbaar met die van Dumaguete. De inkomstenfactoren (bezettingsgraad en ADR) zijn de primaire drijfveren van de cashflow en ROI. Een gunstig startpunt in bruto huurinkomsten van €26.000 betekent dat zelfs kleine stijgingen een relatief grotere impact hebben op de absolute cashflow.
4. Noordwest-Bulgarije
Basisaannames (Jaar 1):
- Bruto Huurinkomsten: €20.000
- Operationele Kosten: €10.000
- Netto Huurinkomsten: €10.000
- Belastingen: €1.000
- Netto Cashflow: €9.000
- Initiële Investering: €100.000
- Basis ROI: 9,0%
- Basis Terugverdientijd: 11,1 jaar
Gevoeligheidsanalyse Noordwest-Bulgarije
| Variabele | Verandering | Bruto Huurinkomsten (aangepast) | Netto Cashflow (aangepast) | ROI (Jaar 1) | Terugverdientijd (jaren) |
|---|---|---|---|---|---|
| **Bezettingsgraad** | |||||
| +15% | €23.000 | €10.350 | 10,4% | 9,7 | |
| +10% | €22.000 | €9.900 | 9,9% | 10,1 | |
| +5% | €21.000 | €9.450 | 9,5% | 10,6 | |
| **Basis** | **€20.000** | **€9.000** | **9,0%** | **11,1** | |
| -5% | €19.000 | €8.550 | 8,6% | 11,7 | |
| -10% | €18.000 | €8.100 | 8,1% | 12,3 | |
| -15% | €17.000 | €7.650 | 7,7% | 13,1 | |
| **ADR** | |||||
| +15% | €23.000 | €10.350 | 10,4% | 9,7 | |
| +10% | €22.000 | €9.900 | 9,9% | 10,1 | |
| +5% | €21.000 | €9.450 | 9,5% | 10,6 | |
| **Basis** | **€20.000** | **€9.000** | **9,0%** | **11,1** | |
| -5% | €19.000 | €8.550 | 8,6% | 11,7 | |
| -10% | €18.000 | €8.100 | 8,1% | 12,3 | |
| -15% | €17.000 | €7.650 | 7,7% | 13,1 | |
| **Renovatiekosten** | |||||
| +15% | €20.000 | €8.400 | 8,4% | 11,9 | |
| +10% | €20.000 | €8.600 | 8,6% | 11,6 | |
| +5% | €20.000 | €8.800 | 8,8% | 11,4 | |
| **Basis** | **€20.000** | **€9.000** | **9,0%** | **11,1** | |
| -5% | €20.000 | €9.200 | 9,2% | 10,9 | |
| -10% | €20.000 | €9.400 | 9,4% | 10,6 | |
| -15% | €20.000 | €9.600 | 9,6% | 10,4 | |
*Interpretatie:* Noordwest-Bulgarije heeft de laagste bruto huurinkomsten van de vijf regio’s in het basisjaar. Desondanks, door de extreem lage renovatiekosten en belastingtarieven, is de impact van omzetvariaties (bezettingsgraad en ADR) nog steeds de meest significante. De lage operationele kosten en belastingen betekenen dat een groter deel van de extra omzet direct bijdraagt aan de netto cashflow.
5. Mekongdelta, Vietnam
Basisaannames (Jaar 1):
- Bruto Huurinkomsten: €24.000
- Operationele Kosten: €12.000
- Netto Huurinkomsten: €12.000
- Belastingen: €2.400
- Netto Cashflow: €9.600
- Initiële Investering: €100.000
- Basis ROI: 9,6%
- Basis Terugverdientijd: 10,4 jaar
Gevoeligheidsanalyse Mekongdelta, Vietnam
| Variabele | Verandering | Bruto Huurinkomsten (aangepast) | Netto Cashflow (aangepast) | ROI (Jaar 1) | Terugverdientijd (jaren) |
|---|---|---|---|---|---|
| **Bezettingsgraad** | |||||
| +15% | €27.600 | €11.040 | 11,0% | 9,1 | |
| +10% | €26.400 | €10.560 | 10,6% | 9,5 | |
| +5% | €25.200 | €10.080 | 10,1% | 9,9 | |
| **Basis** | **€24.000** | **€9.600** | **9,6%** | **10,4** | |
| -5% | €22.800 | €9.120 | 9,1% | 11,0 | |
| -10% | €21.600 | €8.640 | 8,6% | 11,6 | |
| -15% | €20.400 | €8.160 | 8,2% | 12,3 | |
| **ADR** | |||||
| +15% | €27.600 | €11.040 | 11,0% | 9,1 | |
| +10% | €26.400 | €10.560 | 10,6% | 9,5 | |
| +5% | €25.200 | €10.080 | 10,1% | 9,9 | |
| **Basis** | **€24.000** | **€9.600** | **9,6%** | **10,4** | |
| -5% | €22.800 | €9.120 | 9,1% | 11,0 | |
| -10% | €21.600 | €8.640 | 8,6% | 11,6 | |
| -15% | €20.400 | €8.160 | 8,2% | 12,3 | |
| **Renovatiekosten** | |||||
| +15% | €24.000 | €9.000 | 9,0% | 11,1 | |
| +10% | €24.000 | €9.200 | 9,2% | 10,9 | |
| +5% | €24.000 | €9.400 | 9,4% | 10,6 | |
| **Basis** | **€24.000** | **€9.600** | **9,6%** | **10,4** | |
| -5% | €24.000 | €9.800 | 9,8% | 10,2 | |
| -10% | €24.000 | €10.000 | 10,0% | 10,0 | |
| -15% | €24.000 | €10.200 | 10,2% | 9,8 | |
*Interpretatie:* De resultaten voor de Mekongdelta, Vietnam, liggen in lijn met de andere regio’s. De omzetgerelateerde variabelen (bezettingsgraad en ADR) hebben de meest directe en significante impact op de ROI en terugverdientijd. De gevoeligheid voor renovatiekosten is beperkter.
Conclusie en Identificatie van Meest Invloedrijke Variabelen
De gevoeligheidsanalyse toont consistent aan dat **variaties in bezettingsgraad en gemiddelde dagtarieven (ADR)** de meest invloedrijke variabelen zijn voor de jaarlijkse ROI en terugverdientijd van de €100.000 investering in alle vijf de aanbevolen regio’s. Dit komt doordat deze factoren direct de bruto huurinkomsten bepalen, die de basis vormen voor de operationele winst en uiteindelijke cashflow. Een verandering van +/- 15% in bezettingsgraad of ADR leidt tot een vergelijkbare procentuele verandering in de ROI, vaak variërend met 1 tot 1.5 procentpunt omhoog of omlaag ten opzichte van de basis-ROI.
**Renovatiekosten** hebben een minder uitgesproken impact op de jaarlijkse ROI en terugverdientijd in Jaar 1. Dit komt omdat renovatiekosten eenmalige initiële uitgaven zijn die de totale investering beïnvloeden, maar niet de jaarlijkse inkomstenstroom direct veranderen. Hun impact op de terugverdientijd is wel merkbaar, aangezien hogere initiële kosten een langere periode vereisen om de investering terug te verdienen.
Kritieke Succesfactoren:
Voor deze vastgoedinvesteringen is het beheer van de vraagzijde (toeristische aantrekkingskracht en prijsstelling) cruciaal voor het maximaliseren van de rendementen. Hoewel renovatiekosten belangrijk zijn voor de initiële haalbaarheid, is de continue operationele prestatie (gedreven door bezettingsgraad en ADR) de belangrijkste factor voor de langetermijnwinstgevendheid en snelheid van terugverdienen van de investering.
Het is van belang om te benadrukken dat deze analyse zich richt op Jaar 1 en een lineaire terugverdientijd. In werkelijkheid zullen de cashflows in de volgende jaren toenemen (zoals de cashflow projecties suggereren), wat de terugverdientijd in de praktijk verkort. De hier gepresenteerde cijfers dienen als een conservatieve, momentopname-indicator van gevoeligheid.